“其實硬裝與交房不一致的情況現(xiàn)在越來越少了，更多的是現(xiàn)場配置。”某十強房企京北片區(qū)營銷總直言，盡管為了規(guī)避交房風險，在硬裝方面，越來越多的開發(fā)商已經對樣板間落實了“交付一致”的標準，矛盾存在于軟裝的視覺差距，與家具等設施的縮尺寸帶來的體驗差別。規(guī)劃：晾曬“偷面積”

7月8日，北京市住建委發(fā)布《關于進一步規(guī)范商品住房銷售行為(征求意見稿)》，面向社會公開征求意見。征求意見稿明確，交付樣板間的裝修裝飾標準應與預售方案中所列的清單內容保持一致、與購房合同約定的交付標準保持一致、與項目實際交房狀況保持一致。對于熱銷項目，開發(fā)商應采取公證搖號方式。

裝修：樣板間“所見即所得”

總的來看，征求意見稿從規(guī)范設置交付樣板間、規(guī)范商品住房銷售推廣、落實交付前房屋質量查驗制度、壓實開發(fā)企業(yè)主體責任四個部分，明確規(guī)范方向和落實任務，而且還明確列出不同程度違法違規(guī)行為的處罰處理辦法。

在規(guī)范設置交付樣板間方面，征求意見稿提及，開發(fā)企業(yè)在申請辦理預售許可時，應按出讓合同、掛牌文件中約定的裝修裝飾標準(全裝修、高標準建設方案)，在預售方案中列出使用的主要材料、設施、設備清單，并標明名稱、品牌、型號、材質、施工工藝等信息，主材產品可在同一檔次提供1-3個產品目錄。實際裝修裝飾標準高于出讓合同、掛牌文件約定標準的，應按實際建設標準在預售方案中列出相應事項。

另一方面，征求意見稿還強調，銷售過程中，因設計變更導致交付樣板間與實際交房狀況不符的，應在交付樣板間和工藝樣板區(qū)內增設設計變更前后的實體對比展示內容。

此外，征求意見稿還明確提出商品住房銷售行為的“三一致”和“一不得”：即交付樣板間的裝修裝飾標準應與預售方案中所列的清單內容保持一致、與購房合同約定的交付標準保持一致、與項目實際交房狀況保持一致，不得增加交付標準以外的其他裝飾和設施。

“其實硬裝與交房不一致的情況現(xiàn)在越來越少了，更多的是現(xiàn)場配置。”某十強房企京北片區(qū)營銷總直言，盡管為了規(guī)避交房風險，在硬裝方面，越來越多的開發(fā)商已經對樣板間落實了“交付一致”的標準，矛盾存在于軟裝的視覺差距，與家具等設施的縮尺寸帶來的體驗差別。

規(guī)劃：晾曬“偷面積”

“偷面積”在房地產行業(yè)一直屬于“不可說的秘密”。在外界看來，開發(fā)商“偷面積”主要是為了增加項目賣點，算是給業(yè)主的一種“福利”。現(xiàn)實中，大部分地產項目為吸引購房者、促進去化，也常常打出“高贈送”“超高得房率”的宣傳口號。在此次發(fā)布的征集意見稿中，對于開發(fā)商“偷面積”的問題也設置了對應的規(guī)范方法。

征求意見稿明確，開發(fā)企業(yè)應按《北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會關于規(guī)范售樓場所信息公示和加強銷售人員管理有關問題的通知》(京建交〔2009〕533號)規(guī)定公示的相關證件和資料外，還應在銷售現(xiàn)場顯著位置公示經審圖機構審查合格的分層平面圖和立面圖。

值得一提的是，為了保障購房人權益，方便購房人更全面地了解所購樓盤的真實情況，征求意見稿還明確要求開發(fā)商須在售樓處準確全面公示項目不利因素。

根據(jù)征求意見稿，開發(fā)企業(yè)在按照有關規(guī)定公示相關證件和資料外，還應在銷售現(xiàn)場顯著位置，公示項目內外可能對合同訂立以及房屋價格的確定有重大影響的情況，尤其是噪音、煙塵、污染、輻射、隱私、通風、采光、裝修等不利因素。不利因素公示應準確、全面。

“可以說，新規(guī)出臺的目的，主要是為了避免出現(xiàn)開發(fā)商銷售過程中存在‘貨不對板’‘嚴重減配’等欺瞞消費者的行為。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關榮雪指出，比如在設置交付樣本間方面，明確規(guī)定裝修標準，提出“三個一致”的要求，這是將每個實施步驟公開透明化，對于以往開發(fā)商的“偷面積”等行為起到了一定的遏制作用。

交付：落實質量查驗

讓購房者寬心的，還有征集意見稿特別提出的落實交付前房屋質量查驗制度。

具體來看，征求意見稿明確，在確保安全的前提下，企業(yè)應在竣工驗收前開展不少于2次的“工地開放日”，組織購房人進入工程現(xiàn)場了解項目實地情況，對購房人提出的意見或建議，企業(yè)應維修整改并反饋購房人。鼓勵通過在線視頻向購房人實時展示施工進度。

此外，在房屋竣工驗收合格后交付使用前，開發(fā)企業(yè)除應按《北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會關于對新建住宅交付使用前實施房屋質量查驗的通知》(京建法〔2018〕17號)有關規(guī)定，組織購房人對房屋施工質量進行查驗外，還應組織購房人對預售方案中所列的裝修質量標準進行查驗。

值得關注的，還有征求意見稿對熱銷項目的銷售首次提出公證搖號的要求。

根據(jù)規(guī)定，如項目出現(xiàn)登記意向客戶超過批準銷售房源3倍的熱銷情況，開發(fā)商應采取公證搖號的方式，優(yōu)先面向符合本市限購政策的本市無房家庭、屬地居民家庭、周邊單位職工家庭銷售。

一系列規(guī)范政策之下，各類違法違規(guī)銷售行為也將被重罰。

根據(jù)征求意見稿，在簽訂《商品房銷售合同》時，銷售人員應將配建公租房情況、不利因素等明確告知購房人，由購房人進行書面確認。若銷售人員未將不利因素告知購房人并由購房人進行書面確認的，市、區(qū)住建主管部門將責令開發(fā)企業(yè)限期整改，整改期間暫停項目網(wǎng)簽。

此外，嚴禁銷售人員虛假不實宣傳、嚴禁誤導客戶處置占有公共部位、嚴禁宣傳周邊未建設的公共服務設施、嚴禁渲染緊張氛圍促銷。若涉嫌虛假宣傳和宣傳周邊未建設的公共服務設施、渲染緊張氛圍促銷的，一經查實，將責令限期整改并移送市場監(jiān)管部門。

監(jiān)管：納入政府辦事清單

從官方層面的表態(tài)中，可見北京對于規(guī)范商品房銷售行為的重視。

“今年5月，北京市首批30宗住宅用地集中出讓，各地塊均明確了未來建設的最低標準，其中8宗地塊還通過評標確定了高標準建設方案。”北京市住建委相關負責人表示，這些項目上市時，為避免出現(xiàn)此類情況，進一步規(guī)范商品住房銷售行為，在今年“學黨史、辦實事”活動中，市住建委將解決此類問題納入辦事清單。

“北京公布征求意見的目的，還是為了維護市場秩序，引導房企供應高品質產品。”談及北京市出臺商品房銷售新規(guī)的目的，同策研究院高級分析師李霄霄向北京商報記者表示，近幾年在嚴格的樓市調控下，房價上漲趨勢放緩，房企前期競得的高價地項目，通過減配、降低品質的方式取得利潤，使得近年來供應的高價地項目的品質確實存在一定下滑。此外，近期密集出現(xiàn)房企資金鏈緊張，夸大項目、隱瞞不利因素來加快銷售的情況，更加加劇了市場對產品品質的擔憂，相關部門對維護購房者權益的問題也愈發(fā)重視起來。

關榮雪也表示，整體而言，北京市此次發(fā)布的商品房銷售新規(guī)，全面明確地規(guī)范了新建商品住房銷售行為及主體人的相應責任，對于購房者來說是一個利好消息，可有效提高購房質量，降低“上當風險”。另外，對于今年集中出讓的地塊來說，未來項目上市后的建筑水平也有了一定的保障，進一步規(guī)范了房企銷售行為。

“從全國來看，引導房企供應高品質商品房的政策此前已出現(xiàn)了相關脈絡。比如本次雙集中供地中，北京要求土拍觸發(fā)限制后進入‘競高標準商品住宅建設方案’，蘇州在6月份印發(fā)《蘇州市住宅品質提升設計指引(試行)》的通知，杭州、成都在土拍環(huán)節(jié)設計引入‘競地價、競/定品質’的要求。” 李霄霄分析認為，未來關于進一步規(guī)范商品住房銷售行為的政策可能會集中出現(xiàn)，并形成一套完備的政策體系。

關鍵詞： 商品房 銷售行為 熱銷項目 公證搖號