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房企銷售：市場成交再度回落，各類房企修復(fù)暫緩。銷售金額方面，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，23 年6 月百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售金額6015 億元，同比下跌27.6%，增速環(huán)比由正轉(zhuǎn)負(fù)，重點(diǎn)跟蹤房企實(shí)現(xiàn)銷售金額3934億元，同比下降36.1%，6 月市場出現(xiàn)波動，銷售同比再次下跌，其中強(qiáng)信用銷售同比下跌28.4%，弱信用及違約房企單月同比降幅分別為53.9%、59.6%，大環(huán)境低迷的情況下弱信用房企銷售困難加大，與違約房企降幅相近。6 月優(yōu)質(zhì)房企亦呈現(xiàn)銷售回落。越秀集團(tuán)單月銷售金額同比降幅最低為1.3%，其余房企降幅均超過20%。

房企拿地：拿地規(guī)模回升，利潤空間維持高位。根據(jù)公司公告及中指數(shù)據(jù)，23 年6 月44 家樣本房企中16 家企業(yè)參與拿地，拿地規(guī)模1337億元，環(huán)比增長38%，拿地力度34%，較上月提升9pct，其中保利、中海、建發(fā)為拿地規(guī)模前三；6 月部分主流房企拿地貨值約2596 億元，毛利723 億元，拿地規(guī)模回升，利潤率則持續(xù)高位28%。分房企來看，龍湖集團(tuán)6 月拿地利潤率達(dá)34%，華潤置地亦達(dá)到34%。雖土地市場修復(fù)，溢價率提升，但從較長維度來看，當(dāng)前投資回報率仍處高位。

房企融資：融資規(guī)模邊際回升，成本有所上行。根據(jù)公司公告及wind數(shù)據(jù)，6 月A 股樣本房企實(shí)現(xiàn)債權(quán)融資256 億元，環(huán)比增長37%，同比下降41%，本月房企融資規(guī)模邊際回升。全口徑來看，房企23 年6月債券融資凈流出487 億元，發(fā)行到期比為0.46x，其中海外債發(fā)行到期比僅0.13x，海外債融資渠道持續(xù)收窄。6 月房企境內(nèi)債權(quán)平均融資成本3.66%，環(huán)比提升44bp。6 月房企整體融資成本有所回升，龍頭房企定增加快推進(jìn)，招商蛇口已完成發(fā)行股份購買資產(chǎn)并募集配套資金一事，民營房企增信票據(jù)持續(xù)發(fā)行，但總體改善意義仍不大。

房企估值及投資建議：板塊估值低位波動，房企修復(fù)進(jìn)度分化。近一個月以來（2023 年6 月28 日至7 月28 日），滬深市場及港股市場房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)回升。根據(jù)wind 數(shù)據(jù)，申萬房地產(chǎn)板塊當(dāng)月絕對收益+11.1%，相對收益+7.2%，恒生地產(chǎn)類當(dāng)月絕對收益+2.4%，相對收益-1.5%。市場持續(xù)下行，政治局會議上提出我國房地產(chǎn)市場處于供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，全國及各地方政策需要適應(yīng)新的市場環(huán)境，調(diào)整施政思路。住建部表示要穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、個人住房貸款“認(rèn)房不認(rèn)貸”等，政策表態(tài)明顯轉(zhuǎn)向。目前是年內(nèi)的市場底、預(yù)期底與估值底，看好貨值充沛具備中長期成長空間的龍頭房企。

風(fēng)險提示。公司經(jīng)營公告數(shù)據(jù)與第三方公告數(shù)據(jù)存在一定差異，公司經(jīng)營業(yè)績及盈利情況不及預(yù)期，資金面政策收緊進(jìn)一步加碼等。

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