◎?來源?| 地產(chǎn)密探（ID：real-estate-spy）??

◎ 編輯?| 密探財經(jīng)

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對H股房企而言，境外債發(fā)行受阻之下，重組展期實屬不得已而為之。

11月3日早間，港龍中國地產(chǎn)公告：截至交換期滿，1.45億美元現(xiàn)有票據(jù)(占發(fā)行在外現(xiàn)有票據(jù)本金總額合共約91.8%)獲得交換同意征求。

不久，港龍將發(fā)行等額的新票據(jù)，年息率13.5%，展期一年。港龍預(yù)期將改善公司整體財務(wù)，待贖回剩下未償付現(xiàn)有票據(jù)后，新票據(jù)將是其在境外唯一金融債。

今年前9個月，港龍取得全口徑合同銷售金額約95.41億元，相比去年同期255.1億元，跌幅達(dá)到了62.6%，對其現(xiàn)金流的負(fù)面影響不言而喻。

從今年中期財報看，港龍中國截至6月底，擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物57.3億元，短債15.3億元，扣除合約負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債比率約59%，凈負(fù)債率24%，現(xiàn)金短債比3.7倍。

按三道紅線標(biāo)準(zhǔn)，港龍實屬“綠檔”房企，短債壓力不大，但為何扛不住資金鏈危機(jī)？

作為起家于常州的蘇系房企，總部移至上海后，2020年以地產(chǎn)黑馬在港交所上市，彼時江蘇和浙江貨值占比近90%，后迅速向成渝等擴(kuò)張，布局全國的野心逐步顯露。

截至今年中期，港龍擁有土儲862.07萬方，涉及72個項目，有65個項目在長三角地區(qū)，長三角土儲建面占比71.5%。

然而，問題很大程度上就出在港龍過去急于擴(kuò)張、追求規(guī)模上。實際上，港龍雖有如此的土儲，但權(quán)益比例并不高，這直接影響到其銷售含量量及資金鏈安全。

克而瑞曾指出："2020年，港龍新增權(quán)益土儲建面347萬方，權(quán)益拿地金額239億元，權(quán)益比例為51%，在行業(yè)中處較低水平。合作開發(fā)能輔助規(guī)模更快擴(kuò)張，但要適當(dāng)提高項目權(quán)益占比。”

進(jìn)入2021年，港龍依舊慣性奔襲，新增土儲權(quán)益占比已降至49%，合作項目過多之下少數(shù)股東不僅會侵吞公司凈利，比如2022年上半年歸母凈利僅占公司凈利的40%，還可能暗藏難以為外界所估計規(guī)模的“明股實債”風(fēng)險。

近期，港龍對美元債展期暴露了其“綠檔”背后資金鏈極為脆弱的一面，應(yīng)引起其他房企更多的警示，“穩(wěn)扎穩(wěn)打，方為王道”。

9月以來，包括合景泰富、朗詩等原本被看好的大型房企，也開始對美元債展期，好在展期順利落實。近日，綠地控股擬對旗下9只美元債展期，“示范生”旭輝也在積極尋求公司美元債全面重組，如今又來了個港龍。

昨夜，美聯(lián)儲今年第四次瘋狂加息75個基點，在美元不斷加息的大背景下，房企發(fā)行境外債不僅難度超大，而且成本日益高企。

今年3月，美聯(lián)儲開啟加息25個基點以來，愈發(fā)激進(jìn)，5月加息50個基點，6月、7月、9月及11月連續(xù)加息75個基點，保持著1994年11月以來最大單次加息幅度。

所以，當(dāng)前資金吃緊的上述大型房企對存量美元債重組展期也“無可厚非”，未來在力保公司信用穩(wěn)定的前提下，可以積極推動境內(nèi)發(fā)債再融資，以確保現(xiàn)金流安全。

喜訊！11月1日，中國銀行間交易商協(xié)會召集金輝、新希望地產(chǎn)、德信中國、大華集團(tuán)、仁恒置業(yè)、雅居樂等21家民營房企開座談會，介紹中債增進(jìn)公司發(fā)債政策，防范債務(wù)風(fēng)險蔓延、確保融資渠道通暢。

這是一個重大的“民企再融資”政策支持信號。問題是，關(guān)鍵在于政策如何強(qiáng)力支持上。

作為民營房企而言，當(dāng)前要確保公司信用不丟分，盡可能提高自身評級，在中債信增的全額擔(dān)保下，爭取獲得規(guī)模發(fā)債的機(jī)會。

編輯：密探君

文章來源：地產(chǎn)密探

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